作者：李骁。
**：《中国房地产·市场版》2023年第04期。
随着时代的进步，房地产市场已经不再意味着只满足居住的基本要求，房地产的调控无形中对户型的要求越来越高。我们需要用更合理的平面功能布局、更创新的户型设计，去迎合市场的自由化。
什么样的户型能符合目前房地产市场需求？
目前市场上的住宅一般分为刚性需求住房、改善型住房以及养老住房，户型多数以及4房为主。中国计划生育的政策和子女不爱与老人共同生活的传统决定了户型卧室数量的比例。
刚性需求住房也可以称之为婚房，因为该类住房购买者年龄基本在25～30岁左右。男女双方结婚前必须有套自有住房是中华民族自古以来的传统观念，这种观念使得刚性需求住房成为房地产行业经久不衰的支柱，而购房者事业还在刚起步阶段的现状使得这类购房者一般会选择购买2房户型。但是刚性需求住房的居住时间往往会比较短暂。
当购房者到30～45岁有了子女、积累了一定财富并有能力改善住房后，会选择置换为3房或4房的改善型住房，给子女或亲戚多留一到两间客房，供一些亲朋好友来短暂探望。改善型住房选择面比较宽，而且居住时间相对刚性需求住房而言较长，因此该类客户群购房时也会比较挑剔。显然，对于改善型住房，户型设计要求更高，好的户型就算在调控时期价值还是会稳中有升，相反，设计不好的户型将有可能被动打折售价，甚至被市场淘汰。
45～65岁左右，一旦子女要结婚，长辈会考虑把自己的房子卖掉，购买1～2房留给自己居住，平时预留1室作为客房使用，剩余钱给子女买个2房当婚房。久而久之，一个又一个轮回使得房地产市场欣欣向荣。
当然，按照市场规律发展，所有物价都在涨，房子单价**也在情理之中，户型面积的把控和户型合理布置必须跟得上市场的变化。按目前市场考虑2房的比例应该占市场50%配比，可是对开发商来说2房的户型出不了容积率，除非做一梯三户或四户，否则公摊太大，但同时南北通风和前户的自相遮挡问题必需解决好，这对户型设计要求也相对提高。一般2房的2户单元设计主要以18层以下为主，单元3户或4户设计主要在18层以上，这是为了考虑得房率的问题。
由于交通体系面积合理都是在60～70平方米左右，按单元总面积250平方米计算会占了1/4的公摊面积，换言之，得房率只有在75%左右。所以一般18层以上2户单元面积不宜小于250平方米，只能把户型做大，才能提高得房率，使房子更好卖，因此出现了市场上豪宅的1梯1户概念或3梯2户的设计。4户单元以上由于要考虑日照问题，较多使用在南方阳光充裕的区域。
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