2012土地估价实务基础。
一、单选题：
1、采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括（ ）
a.职工工资。
b.改扩建费用。
c.房屋火灾保险。
d.维修费用
标准答案：b
解析：根据企业经营费用的计算，可知道费用包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用，那么其中是没有改扩建费用的。
2、在收益还原法中，可以直接用于评估土地**的是（ ）
标准答案：b
a.实际收益。
b.客观纯收益。
c.实际纯收益。
d.实际总收益。
解析：根据收益还原法，总收益的计算方法，可知道土地的收益分为客观纯收益和实际收益，计算时应当计算客观纯收益。
3、若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的**计算公式为（ ）
标准答案：b
4、收益还原法不适宜用于评估（ ）用地。
a.商业 b.写字楼。
c.酒店。d.学校
标准答案：d
解析：根据收益还原法的适用范围，学校、公园等公益用地属于没有收益得不动产，不适合用收益还原法进行计算。
5、房地出租中，（ 的费用计算与房屋重置价无关。
a.管理费
b.维修费
c.保险费
d.房屋折旧费
标准答案：a
解析：管理费是年租金得2%-5%，与房屋重置价无关。
6、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元，该土地无限年的收益**最接近于（ ）万元。
a.1350
b.1533
c.1611
d.1722
标准答案：c
7、收益还原法是在估算土地在未来每年预期（ ）的基础上计算的。
a.经营收益。
b.总收益。
c.总费用与总收益之和。
d.纯收益
标准答案：d
解析：根据收益还原法的原理，应当是每年预期的纯收益。
8、收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与（ ）费用。
a.评估。b.计。
c.资本。d.建筑
标准答案：c
解析：产生收益包括房地产贡献、经营贡献、资本贡献，所以为创造收益所投入的直接必要的经营费用与资本费用。
9、评估别墅等独立居住用地，一般应首选（ ）
a.市场比较法。
b.收益还原法。
c.成本逼近法。
d.剩余法
标准答案：a
解析：根据市场比较法适用的范围，只要有交易案例就可以。它收益不好计算，首选用市场比较法。成本逼近法、剩余法是在交易案例较少时采用的情况。
10、采用收益还原法评估地役权**时，所确定的土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高 （
a.0.5个百分点左右。
b.1个百分点左右。
c.2个百分点左右。
d.标准未规定
标准答案：b
解析：根据土地还原利率的规定，应当是b。
11、采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为（ ）
a.评估对象所产生的收益
b.评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益。
c.评估对象所产生为其产权主体所取得的收益。
d.评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益。
标准答案：d
解析：根据总收益的内容可以知道。总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。
还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房损失率折算总收益。
12、预期收益原则可以在（ ）中得以运用。
a.成本逼近法。
b.市场比较法。
c.成本法和剩余法。
d.剩余法和收益还原法。
标准答案：d
解析：剩余法和收益还原法都是应用了还原利率求算土地**，都是依据预期收益原则。
13、确定还原利率采用（ ）加上风险调整值的办法。
a.利润率。
b.安全利率。
c.存款利率。
d.贷款利率
标准答案：b
解析：根据安全利率加上风险值调整确定还原率还原率=安全利率+风险调整值。
14、求取土地收益及确定（ ）是收益还原法的关键。
a.经营费用。
b.土地租金。
c.投资利率。
d.土地还原率
标准答案：d
解析：用收益还原法求取土地**的关键是求取求取土地收益和合理确定土地还原率。
15、应用收益还原法评估不动产**时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（ ）
a.给与需求原则。
b.报酬递增与递减原则。
c.替代原则。
d.协调原则
标准答案：c
解析：这是替代原则在收益还原法中求取客观收益的用法。
16、确定还原率可采用安全利率加上（ ）调整值的方法。
a.通货膨胀。
b.利息。c.贷款利息率。
d.风险 标准答案：d
解析：安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率=安全利率+风险调整值。
17、从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的（ ）获利率。
a.资本。b.土地。
c.项目。d.房屋
标准答案：a
解析：从纯理论上讲，还原率等于获取纯收益具有同等风险和资本的获利率，也是采取安全利率加上风险值调整确定还原率的原因。
18、收益还原法求得土地**通常称为（ ）
a.收益**
b.比准**
c.积算**
d.地租**。
标准答案：a
解析：收益**是收益还原法求得的土地**。
19、 （理论和生产要素分配理论事收益还原法的理论依据。
a.地租。b.区位。
c.级差地租。
d.剩余价值
标准答案：a
解析：收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。
20、土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（ ）表现的收益。
a.货币形式。
b.实物形式。
c.地价形式。
d.地租形式
标准答案：a
解析：有形收益是可以用货币形式表现。
二、多选题：
1、收益还原法可用于（ ）
a.评估土地**。
b.评估房产**。
c.评估不动产**。
d.评估承租土地使用权**。
标准答案：a, b, c, d
解析：根据收益还原法的适用范围，可以知道abc，是正确答案，评估承租土地使用权**也应当是收益还原法，相当于一定年期的评估土地**。
2、采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的**主要包括（ ）
a.土地租金。
b.房地出租的租金。
c.房屋折旧费。
d.利息 标准答案：a, b, d
解析：根据收益还原法的总收益计算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也应当计算到总收益里面。
3、计算房地出租的总费用应包括（ ）
标准答案：a, b, c, e
a.管理费。
b.维修费。
c.房屋折旧费。
d.空房损失费。
e.保险费。
解析：根据房地出租的总费用应包括管理费、维修费、房屋折旧费、保险费。
4、估价要考虑（ ）等因素对土地收益的影响。
a.社会经济发展。
b.土地利用方式。
c.土地预期收益。
d.土地利用政策。
e.地块大小。
标准答案：a, b, c, d
解析：地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的**的过程。
5、替代原则可以在（ ）估价方法中得以应用。(2023年真题)
a.路线地价法。
b.市场比较法。
c.基准地价系数修正法。
d.收益还原法。
标准答案：a, b, c, d
解析：市场比较法是直接进行比较计算土地**，通过选取交易案例与待估地块进行比较来确定待估地块**，路线地价法是根据替代原则制定路线价和修正系数表来计算土地**。某地块的**，如有替代可能，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和**，这是收益还原法的应用。
基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均**；而基准地价系数修正法评估宗地**时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修正，评估出宗地**。由此可以看出，这实际上都是替代原则在基准地价系数修正法中的具体运用。
6、土地估价中的替代原则是指土地**水平（ ）
a.由具有相同性质的替代性土地的**所决定。
b.由最了解市场**的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定。
c.可通过比较地块的条件和使用价值来确定。
d.根据过去实际收益的高低来确定。
标准答案：a, b, c
解析：土地估价中的替代原则可概括如下：
1.土地**水平由具有相同性质的替代性土地的**所决定；
2.土地**水平是由最了解市场**的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的**；
3.土地**可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
7、根据土地估价原则，（ 应成为估价的主要依据。
a. 既往收益。
b.实际收益。
c.客观收益。
d.预期收益
标准答案：c, d
解析：根据最有效利用原则和预期原则可知道。
三、判断题：
1、运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。（
标准答案：错误。
解析：运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率可以相等，也可以不等。
2、综合还原率是求取土地及其上面的建筑物合为一体的**所使用的还原率。（
标准答案：正确。
解析：根据概念：综合还原率是求取土地及其地上建筑物合为一体的**时所使用的还原率。
3、土地还原利率的大小与土地投资的风险成反比，即投资房地产的风险越大，其还原利率越低。（
标准答案：错误。
解析：还原率=安全利率+风险调整值。土地还原利率的大小与土地投资的风险成正比。
4、采用安全利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。（
标准答案：错误。
解析：安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。
5、收益还原法的关键是还原利率的确定。（
标准答案：错误。
解析：收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。
6、实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。（
答案：错误。
解析：可以直接用于评估，作为评估的依据应当是客观收益。
7、承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。（
标准答案：正确。
解析：利用收益还原法评估承租土地使用权**的原理，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的**。
8、收益还原法里用到的收益是指客观收益。（
标准答案：正确。
解析：客观收益是收益还原法里用到的收益。
9、地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。（
标准答案：正确。
解析：收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素理论分配理论。
2019土地估价实务基础模拟练习题
2012土地估价实务基础。一 单选题 1 采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括 a.职工工资。b.改扩建费用。c.房屋火灾保险。d.维修费用 标准答案 b 解析 根据企业经营费用的计算，可知道费用包括原料费 运输费 折旧费 工资 税金 应摊提费用以及其他应...
2023年土地估价师实务基础考试大纲有关内容
2012 02 02 土地估价实务基础精讲班第1讲讲义。考试大纲有关内容。内容讲解 一 土地估价概念。一 考试目的。测试应考人员对土地估价的定义 作用及现实意义理解与掌握程度。二 考试范围。1 土地估价的定义。2 土地估价的作用及现实意义。3 土地估价的使用方向。4 我国土地估价的产生背景和发展过程...
2023年土地估价师考试真题 土地估价实务
2014年土地估价师考试真题 土地估价实。一 单项选择题 30题，题号1 30，共15分。每题有a b c d四个备选项，其中只有1个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明 每题0.5分，选错不得分，不倒扣分 1.土地是一种能带来恒久收益的资产，其 的本质是 a.使用b.租赁c...