美味烘焙面包坊项目投资的可行性分析。
一．项目概述。
随着经济的不断发展，生活水平提高，人们逐渐追求健康和特色饮食的享受，追求情调和惬意的生活。从利润上，甜品经营拥有较高的回报率，目前国内甜品市场还没有形成一家独大或者几家独大的垄断态势。我们的目标市场是在校年轻教师和广大学生群体，周围有数十所高校以及中小学学校，拥有广大潜在消费群体。
二．项目内容。
美味烘焙面包坊不仅提供面包蛋糕，还有日常饮品，以健康、快捷、低脂、均衡营养为目标，随着中国国际化步伐加快，人们饮食习惯逐渐西化，烘焙产品所占面制食品比重逐渐升高，人们对其质量和营养要求也越来越高。
面包坊总面积约100平方米，两个柜台，方便提高取餐效率，店内配备20套桌椅方便顾客休憩放松。
经过认真调查与研究，预计各项支出如下：投资前费用10000元用于周转，设备购置费用90000元，设备安装费用为25000元，房屋租赁费用6个月为12000元，宣传费用为1500元，人工成本10000元，不可预见费用按上述总支出的5%计算。 则该项目的投资总额为148500*（1+5%）=155925元。
三．项目运作。
首先去申请营业执照、卫生许可证、注册、税务登记等，卫生许可证：去卫生局申请办理卫生许可证（150元左右）；营业执照：办好卫生许可证后带着卫生许可证、负责人身份证、房产证明材料合同、**到当地工商所办理营业执照（140元左右）；税务登记：
办好营业执照后三十天到税务登记所办理税务登记证（100元左右 ）。
期初开始时，可能会因为有许多的**活动及广告费等其他的额外支出，或是在刚开业的时候，来客数量不一定足够、过度的浪费、管理不善或其他因素等等，前一个月可能会有亏损的情况发生，虽然仍有不足的地方，但有可能已达到损益平衡的地步（并不代表已开始有收益的情况），因此，我们预计可能会在第二个月左右（最晚三个月）达到一个收支平衡的情况。运营第一年将按月制作现金流动表与资金损益表，稳定后可按季制作报表。成本80％ (人事 20％ 、材料 30％、行政 10％)，利润 40％。
投资10000元购入一套桌椅以增加容纳顾客能力。现假设，每天有100人进店消费，每个面包的**为5元，则一个月销售收入有15000元，一年的销售收入为180000元。
该项目的每年折旧额以直线计提法计算，假设设备使用年限为5年，5年后无残值，每年的付现成本为20000元。
则该项目的每年固定资产折旧额=100000/5=20000元
该投资项目的营业现金流量表。
投资项目的现金流量。
净现值。假设资本成本率为10%
净现值法的决策规则是，在只有一个备选方案时，净现值为正者则采纳，净现值为负者不采纳。
本项目npv=577241.896>0，投资方案可行。
净现值法的优点是考虑了时间价值，能够反映各种投资方案的净收益，是一种比较好的方法。但是它也存在这一些缺点：净现值法并不能揭示各个方案本身可能达到的实际报酬率是多少。
内含报酬率。
内含报酬率法考虑了资金的时间价值，反映了真实的报酬率，概念也容易理解。但是计算过程比较复杂，对于每年净流量现值不等的项目需要多次测量才能算出。
x/5=557952.579/867836.626
x=3.214
以30%进行第二次计算的时候，净现值仍然大于0很多，说明此项目的内含报酬率远大于30%
此方案的内含报酬率=30%+3.214%=33.214%
内含报酬率的决策规则是，在只有一个备选方案时，内含报酬率大于或等于公司的资本成本率或必要报酬率，就采纳。在这个方案中，内含报酬率33.214%大于公司的资本成本率10%，应该采纳。
获利指数。pi=577241.896/100000
获利指数是用相对数表示的，因此有利于在不同的投资方案之间进行比较。缺点在于只代表获得利益的能力而不代表实际可能得到的财富，忽略了互斥项目之间在投资规模上的差异。我们此次的项目只有一个方案，因此不存在比较对象。
获利指数在这里并不能说明很多问题，但是本获利指数大于5.77>1说明这方案还是值得投资的。
投资**期。
pp=初始投资额/每年ncf=100000/115448.38=0.86
结果说明该项目投资**期短，少于1年，前期收益高，项目可行。
四．项目风险与应对。
1、尊重市场，用心经营，不要从简单的商品品质和经营现状轻视对手，需求带来市场。经营者一定客观考衡自身优劣势，经营中的不足面应积极和更专业团队合作，盲目亲历亲为只能导致效率的低下和效益弱势。
2、节约整体投入成本，如生产设备、场地投资。同时降低营业经营风险。
3、在具体实施经营策略时应充分考虑行业功能性和企业自身需求性，避免投入和效益不平衡和重复投资。烘焙企业应在这个发展过程中不断累积经验，特色经营。
4、建立风险预警机制对风险进行**，使损失降到最低。
1）招聘有经验的员工，制定员工赏罚制度；
2）为了防止人为的破坏与偷盗可考虑安装监控摄像；
3）随着店面的扩张或营业额的增加可考虑参保。
五．项目评价。
一）投资角度：
投资时机选择的标准可以使净现值最大化。本项目选择的时机恰当，使得项目具有较高的回报率，投资方案可行，项目较为成功。
另外本项目进行了风险性投资分析，充分考虑到了项目进行中的各种风险，进行了避免和现金流量的调整，大大降低了风险程度，因此项目进行顺利。
本项目投资**期不到1年，相对来说**期较短，项目可行。而且投资较小，收益稳定。
二）风险角度：
从之前的经验来看，面包坊的经营相对简单，但寿命有限。抛开不可抗力的出现，该项目风险低。从项目投资**期短就可以说明，亏本风险较小。
不同于一个庞大的企业难于管理，面包坊经营简单，行业问题较少。
三）收益角度：
面包坊在学校周围地区尚未大力发展，本项目的投入有较大的市场空间，面向的消费人群都是学生老师，单品**低，而且以时下流行的健康绿色低脂的市场需求为理念，预计会收到群体欢迎。而根据净现值和内含收益率来看，该项目的盈利能力强，投资**期短，经济性较好。总体来说收益较好，项目可行。
财务管理计划书
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